【危険?】ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由！詐欺の避け方まで徹底解説

ワンルームマンションの不動産投資は少ない初期費用で始められるのが大きなメリットです。

サラリーマンやOLの副業としても人気がある一方で、中には「やめとけ」などの声が多いのも事実。

そこで今回は「ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由」を徹底解説します。

本記事では、ワンルームマンションの不動産投資でよくある詐欺の手口まで紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

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ワンルームマンションの不動産投資は危険？

結論から言うと、ワンルームマンションの不動産投資は危険ではありません。

リーマンショック以降、マンションの不動産投資をする人は減少していますが、2012年以降から年々不動産の投資をする人は増加傾向にあります。

ですが、不動産投資の割合が増えるほどに、そこに付け込んだ不動産投資の詐欺も増えているので注意が必要です（詳しくは記事後半の「ワンルームマンションの不動産投資によくある詐欺の手口」で解説します。）。

ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由

結論、ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由は以下の通りです。

順番に見ていきましょう。

やめとけと言われる理由①：収益性が良くない

ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる大きな理由が、収益性の低さです。

東京都内のワンルームマンションの平均賃料は月額8万円程度。しかし、管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用を差し引くと、実質的な手取りは大幅に減少します。

また、家賃相場の変動も無視できません。特に築年数が経過すると家賃が下がる傾向にあります。新築時には高い賃料で貸し出せるかもしれませんが、築10年以上経過すると賃料が2割以上下がるケースも見られます。

さらに、物件の稼働率も収益性に大きく影響します。空室が続くと収益が全く得られないからです。ワンルームへの投資の場合、平均稼働率を70%と仮定しても、1年のうち3ヶ月前後は空室期間が発生する計算。この空室期間中も管理費や修繕費は発生するため、要は赤字期間になってしまうわけです。

仮に家賃8万円で稼働率が100％だったとしても、年間のMAX売上は96万円です。ここから経費や税金を抜くと、手元にはあまり利益が残りません。民泊経営に近い利回りの低さとリスクの高さがありますね。

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やめとけと言われる理由②：節税効果はほぼない

ワンルームマンション投資における節税効果はあまり望めません。

物件の購入費用や維持費用を経費として計上できることは確かですが、所得税や住民税の節税効果はそこまで期待できないんです。

特に、物件の価格が安価なワンルームマンションでは、経費として計上できる額も少なくなります。例えば、年間の家賃収入が96万円（8万円×12ヶ月）であっても、管理費や修繕費、ローンの金利などの経費が合計で80万円かかる場合、節税効果は微々たるもの。

節税効果を見込もうとして赤字を出してしまっては意味がありません。ワンルームマンションで節税をしようとして、資金ショートするケースもあるので、節税目的での投資の場合は注意しましょう。

やめとけと言われる理由③：年金の代わりにはならない

ワンルームマンション投資を年金代わりにすることは正直リスキーです。

まず、賃料収入が安定しない点が問題です。空室リスクや賃料の下落など、収入が一定しないため、計画通りの収入を得ることが困難です。特に高齢者が所有する物件では、管理が行き届かないことも多く、賃料の低下や空室期間の増加にも繋がってしまいます。

ワンルームマンションに全ての資産を投資することは非常にリスクが高いため、他の投資と組み合わせるのがおすすめです。

やめとけと言われる理由④：空き家になるリスクがある

ワンルームマンションの不動産投資には空き家リスクがつきものです。

賃借人が見つからない場合、収入が全く得られない状況に陥ります。特に地方都市や郊外では、人口減少が進行しており、その結果として賃借人の需要が減少し、空室が増える傾向にあります。

例えば、ある地方都市では空室率が20%に達する地域も存在し、投資物件が空き家になるリスクが高まります。

仮に家賃が8万円だとして、空室率が30％になってしまった場合、年間の売上は24万円～32万円です。空室率が高くなるほど赤字額が大きくなるので、注意が必要ですね。

やめとけと言われる理由⑤：定期的に修繕費が発生する

ワンルームマンションの不動産投資では、定期的な修繕費が発生します。

まず建物の老朽化が進行するにつれて、修繕が必要となります。築年数が経過した物件では、外壁の塗装や防水工事、給排水設備の交換など、大規模な修繕が必要となることが多いです。一度に数百万円以上かかることが一般的です。

また、定期的なメンテナンスも必要。エレベーターの保守点検や共用部分の清掃など、日常的な維持管理費用が発生します。これらの費用は毎月の支出であり、家賃収入から差し引かれることになります。

さらに、予期せぬトラブルが発生する可能性も。水漏れやガス漏れ、空調設備の故障など、緊急の修繕が必要となることがあります。

やめとけと言われる理由⑥：価値が下落する可能性がある

ワンルームマンションの不動産投資には価値の下落リスクが伴います。

供給過多の状態が続くと物件価格は下落します。特に都市部では新築マンションが次々と建設され、既存のワンルームマンションの価値が下がる傾向に。例えば、ある都市のワンルームマンションの価格が過去5年間で20%下落した例もあります。

また、築年数が進むと物件の価値は下がります。新築時には高値で取引されていた物件でも、築10年以上経過すると価格が大幅に下落することが一般的です。築20年を超えると、さらなる価格の下落が見込まれます。

さらに、周辺環境の変化も影響します。例えば、近隣に大型商業施設が建設される場合、物件の価値が上がることがありますが、逆に工場や高速道路が建設されると価値が下がる可能性もあります。

やめとけと言われる理由⑦：売却先が見つからない可能性がある

ワンルームマンションの不動産投資には、売却先が見つからないリスクが存在します。

供給過多の状態が続くと買い手が見つからず、物件の売却が困難になります。特に、地方都市や郊外の物件では需要が少ないため、売却先を見つけることが一層難しくなります。

また、物件の状態も重要です。築年数が経過し、老朽化した物件は買い手にとって魅力が少なくなるからです。特に、修繕が必要な物件や管理が行き届いていない物件は、買い手が敬遠することが多いです。

さらに、不動産市場全体が冷え込むと、買い手が減少し、物件の売却が困難になります。例えば、リーマンショックの際には不動産価格が大幅に下落し、多くの投資家が物件を売却できなかった事例もあります。

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ワンルームマンションの不動産投資によくある詐欺の手口

次に、ワンルームマンションの不動産投資によくある詐欺の手口を解説していきますね。

順番に見ていきましょう。

よくある詐欺①：手付金詐欺

手付金詐欺とは、投資家がマンションを購入する際に支払う手付金を騙し取る手口です。

物件を売る意図がなく、手付金を受け取ったタイミングで飛ぶパターン。多くの場合、契約書も偽造されており、投資家は手付金を取り戻すことが難しい状況に追い込まれます。

手付金詐欺の場合は「限定物件」や「他にも買い手がいる」といった圧力をかけることで、投資家に即決を促しており、とある年には手付金詐欺の被害額は年間で数億円に上ると報告されています​。

手付金詐欺を防ぐためには、不動産業者の免許番号を確認し、信頼できる業者かどうかを確認することも大切です。

よくある詐欺②：満室偽装詐欺

満室偽装詐欺とは、実際には空室が多いマンションを「満室」と偽って投資家に売りつける手口です。

詐欺業者が偽の賃貸契約書を作成し、物件が高い収益を上げているように見せかけることが多いですね。購入後に実際の入居率が低いことが判明し、投資家は期待していた収益を得られないといった感じ。

例えば、東京都内のマンションで実際の入居率が60%以下であるにもかかわらず、90%以上の満室状態として販売するなど。

満室偽装詐欺を防ぐためには、購入前に物件の実際の入居状況を確認することが不可欠です。現地視察や入居者の確認、賃貸管理会社からの正式な報告を要求すること、物件の過去の収益データや周辺の賃貸市場の動向を調査することも重要です。

よくある詐欺③：二重譲渡詐欺

二重譲渡詐欺とは、同じ物件を複数の投資家に売却し、二重に譲渡契約を結ぶ手口です。

物件の所有権が不確定な状態にされてしまうので、複数の投資家が同じ物件に対して所有権を主張する事態が発生します。

例えば、ある不動産業者が1つのマンションを2人以上の投資家に売り、手付金や購入代金をそれぞれから受け取るケースなど。

二重譲渡詐欺を防ぐためには、不動産の登記簿を事前に確認し、物件の所有権が明確であることを確認することが重要です。また、契約書の内容を詳しく確認し、複数の契約が存在しないことを保証することが必要ですね。

よくある詐欺④：サブリース詐欺

サブリース詐欺とは、不動産業者が投資家に対して家賃保証を約束しながら、実際にはその保証を守らない手口です。

サブリース契約では、業者が一定の家賃を保証すると約束し、投資家が安定した収益を期待する状況を作り出します。しかし、実際には家賃保証が不履行となり、投資家は収益を得られません。

例えば、契約時には「10年間家賃保証」と言われたが、数年後に業者が家賃の減額を要求したり、保証そのものを打ち切ったりするケースがあります。とある年では、サブリース契約に関するトラブルは年間で数千件に上ると報告されています。

サブリース詐欺を防ぐためには、サブリース契約の内容を詳細に確認し、保証内容や期間、解除条件について明確にすることが重要です。

よくある詐欺⑤：シュミレーション詐欺

シュミレーション詐欺とは、不動産業者が投資家に対して収益シミュレーションを提供し、実際には過剰に高い収益を見込ませる手口です。

業者が意図的に収益やコストを過小評価し、投資家にとって魅力的な投資案件に見せかけるものの、購入後に実際の収益が予測よりも大幅に低いことが判明するわけです。

例えば、業者が「年間利回り10%」とするシミュレーションを提供し、実際には維持費や空室率を過小評価している場合など。

シュミレーション詐欺を防ぐためには、収益シミュレーションの内容を詳細に検討し、独立した第三者の専門家に評価を依頼することも視野に入ると良いでしょう。また、物件の過去の収益データや周辺市場の動向を確認することも重要です。

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ワンルームマンションの不動産投資のメリット

ただ、ワンルームマンションの不動産投資にはメリットもありますので、以下にて詳しく見ていきましょう。

順番に見ていきましょう。

メリット①：初期費用が少ない

ワンルームマンションの不動産投資は、初期費用が少ない点が大きなメリットです。

例えば、東京都内でのワンルームマンションの平均購入価格は約3,000万円とされているので、他の不動産投資と比較して、少ない資金で始めることが可能。

また、ワンルームマンションは面積が小さいため、リフォームやメンテナンスにかかる費用も低く抑えられることが多いです。管理費や修繕積立金も他のタイプの物件に比べて安価な場合が多いため、初期費用だけでなく、ランニングコストも抑えることができますよ。

メリット②：分散投資ができる

ワンルームマンション投資は、分散投資がしやすい点もメリットです。

少額の資金で複数の物件を購入することが可能なため、リスクを分散することが可能。例えば、1物件に全資金を投じるリスクを避け、複数の物件に分散投資することで、1つの物件が空室になった場合でも他の物件からの収益でカバーすることが可能です。

特に、地域や物件の特性を分散することで、リスクの軽減が期待できます。例えば、東京都内の物件に加えて、地方都市の物件にも投資することで、都市部の経済動向や地域特有のリスクに依存しない安定した収益を目指すことができるでしょう。

メリット③：管理の手間が少ない

ワンルームマンション投資は、管理の手間が少ないことも大きなメリットです。

というのも、小規模な物件であるため、維持管理が容易であり、管理会社に委託する場合でも費用が比較的安価に抑えられるわけです。

また、入居者の退去や新規募集の際にも手間が少なく、賃貸市場においても需要が高いため、空室期間が短く済むことが多いです。特に、駅近や大学周辺の物件は常に高い需要があり、入居者の確保が容易なメリットもありますね。

メリット④：キャピタルゲインの可能性がある

ワンルームマンションの投資には、キャピタルゲインの可能性もあります。

物件の価値が上昇するエリアに投資することで、売却時に購入価格よりも高い価格で売却することができる場合があります。例えば、2020年から2023年にかけて、東京都心部のマンション価格は平均で約10%上昇しています​。

また、オリンピックや大型イベントの開催などが予定されている地域も、物件価格の上昇が期待できるポイント。港区や渋谷区などの再開発エリアでは、過去5年間で物件価格が20%以上上昇したケースもあります。

【SNS調査】ワンルームマンションの不動産投資はやめとけ派の声

次に、SNSでワンルームマンションの不動産投資はやめとけ派の声を調査しました。

別観点からの意見を見ていきましょう。

SNSの声①：ワンルームマンション投資は儲からないし節税にもならない

「ワンルームマンション投資」は絶対やめとけ！営業マンの言葉は嘘ばかり。

『儲かるよ！』→儲からない
『節税になる！」→初年度だけ。2年目からCFマイナス！
『住宅ローンで有利！』→ルール違反！一括返済する羽目に！

結局数年で損切りパターン。絶対ダメ！不動産投資歴10年のせやまさんより。

— せやま｜ちょうどいい塩梅の家づくり (@seyaman39) March 13, 2024

「ワンルームマンション投資」は絶対やめとけ！営業マンの言葉は嘘ばかり。『儲かるよ！』→儲からない『節税になる！」→初年度だけ。2年目からCFマイナス！『住宅ローンで有利！』→ルール違反！一括返済する羽目に！結局数年で損切りパターン。絶対ダメ！不動産投資歴10年のせやまさんより。

SNSの声②：ワンルームマンション投資は被害者がいっぱいいる

ワンルームマンション投資、ネットではいくらでもやめとけという話が出てくるのに被害者がいっぱいいるらしいことを考えると不動産営業ってほんとダメ、って感じだな。

— バーニング (@burningsan) January 21, 2023

ワンルームマンション投資、ネットではいくらでもやめとけという話が出てくるのに被害者がいっぱいいるらしいことを考えると不動産営業ってほんとダメ、って感じだな。

SNSの声③：ワンルームマンション投資はほぼ100％儲からんと思う

ワンルームマンション投資は
ほぼ100％儲からんと思う。
絶対やめとけよ！！？
負債だけ残るぞ！？

— 🐸🥫📙配達員のちゃんしんさん（京都長岡） (@chansin0418) August 7, 2023

ワンルームマンション投資はほぼ100％儲からんと思う。絶対やめとけよ！！？負債だけ残るぞ！？

SNSの声④：不動産会社の人が1R投資は絶対やめとけと言っていた

不動産系のyoutube観てたら年収1200万のパワーかっぽーがワンルーム投資の相談をしてて、不動産会社の人が「1R投資は絶対やめとけ俺なら150%断る」ってずっと説明せいてあげてんのに奥さんがなんか煮え切らない態度で「でも節税で…(儲かるって言うし…」みたいな感じだったのでそらカモれるわって

— かわちゃん/ でん同士_座員_ゴミ (@kawachanP) November 30, 2022

不動産系のyoutube観てたら年収1200万のパワーかっぽーがワンルーム投資の相談をしてて、不動産会社の人が「1R投資は絶対やめとけ俺なら150%断る」ってずっと説明せいてあげてんのに奥さんがなんか煮え切らない態度で「でも節税で…(儲かるって言うし…」みたいな感じだったのでそらカモれるわって

SNSの声⑤：アパート・ワンルーム投資なんてやめとけ

サラリーマンは自宅購入で充分。それが不動産投資。自分が住んでる間は満室稼働。アパート・ワンルーム投資なんてやめとけ。養分になるだけ。

— 砂かけ爺 @株・為替・先物・不動産 (@lazy_stock_man) December 25, 2023

サラリーマンは自宅購入で充分。それが不動産投資。自分が住んでる間は満室稼働。アパート・ワンルーム投資なんてやめとけ。養分になるだけ。

ワンルームマンションの不動産投資はやめとけ派の声：まとめ

ワンルームマンションの不動産投資はやめとけ派の声をまとめると上記の通り。

「儲からない」との声が多かったです。

節税目的でワンルームマンションの不動産投資をしようとする方が多い印象でしたが、実利目的で言うと「ほぼ儲からない」といった声が多かったです。

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ワンルームマンションの不動産投資におすすめ人/おすすめでない人

最後に、ワンルームマンションの不動産投資におすすめ人/おすすめでない人を紹介していきますね。

順番に見ていきましょう。

ワンルームマンションの不動産投資におすすめ人

ワンルームマンションの不動産投資は、初期費用を低く抑えて始めたい人におすすめ。

他の不動産投資に比べて購入価格が低いため、少ない資金で始めることが可能だからです。

また、ワンルームマンションの不動産投資は、不動産投資に時間を割ける人にも適しています。小規模な物件であるため、物件の管理や運営が比較的容易です。

ワンルームマンションの不動産投資におすすめでない人

まずワンルームマンション投資にもリスクが伴います。例えば、空室リスクや賃料の下落、修繕費用の増加などがあります。特に経済状況や不動産市場の変動により、期待していた収益が得られない可能性があるため、リスクを避けたい人には不向きです。

加えて、自己資金に余力がない人にとって、不動産投資は資金繰りが厳しくなる可能性があります。物件購入時の初期費用だけでなく、定期的な修繕費や管理費、ローン返済などが必要となります。

また、不動産投資には物件の管理が必要不可欠です。賃借人とのやり取りや、物件のメンテナンス、修繕など、管理に手間がかかります。管理を管理会社に委託することも可能ですが、それでも一定の管理費がかかります。これらの管理業務を避けたい人には、ワンルームマンションの投資は適していません。

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ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由：まとめ

ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由は上記の通り。

もちろん初期費用を抑えられるというメリットもあるので、詐欺に気を付けられれば、やる意味はあるでしょう。

ワンルームマンションの不動産投資に自信がない場合は、繰り返しですが、リノシーを活用するのが無難です。自分で手を動かす必要がないのも大きなメリットです。

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