【失敗】田舎の民泊経営やAirbnbは儲かる？デメリットから理論年収まで徹底解説

田舎の民泊は一種のブームになっています。

インバウンド客の増来により利回りの効く不動産投資だと考えている方も多いですが、一方で知っておかないと失敗するデメリットが多いのも事実。

そこで今回は「田舎の民泊経営やAirbnbは儲かるのか？」を民泊のデメリット解説や理論年収のシュミレーションをしつつ徹底解説します。

本記事では、民泊経営をしている人の生の声まで紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。

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田舎の民泊経営やAirbnbは儲かる？儲からない？

結論から言うと、田舎の民泊経営やAirbnbは儲かるケースも儲からないケースもあります。

• どこで民泊をやるのか？
• LTVをどこまで伸ばせるか？
• 固定費をどこまで削減できるか？
• 他の民泊との優位性を出せるか？
• 空家率をどこまで下げられるか？

など様々な変数が存在するため、ひとえに儲かる儲からないの断言はできません。

ただ、仮に黒字化できても大きく儲けることは難しめ。民泊新法により、そもそも年間180日しか物件を提供できなくなったため、天井が低いビジネスモデルになっています。

田舎の民泊経営やAirbnbの理論年収

では、次に田舎の民泊経営やAirbnbの理論年収を具体的な数値をもってシュミレーションしていきましょう。

まず前提として、田舎の物件を家賃45,000円（40㎡）で借りて（もしくは住宅ローン）おり、1泊当たり1万円で貸出をしているとします。その上で、空室率を70％であると仮定し、民泊経営の理論年収を出していきますね。

ざっくり上記の利益計算をすると、売上は月105,000円で経費は月85,500円なので、粗利益は月19,500円という結果になりますね。民泊経営の理論年収で言うと234,000円という計算です。

ただ、あくまで粗利益の話なので、要するに税引き前の利益です。ここから各種税金が発生するため、さらに取り分は少なくなりますね。

民泊で儲けることは可能ですが、ぶっちゃけリスクを加味すると、魅力的な投資先とは言えないのが現状かと思います（ざっくりシュミレーションなので、やりようはありますが）。

なので、個人的には東証グロース上場企業が運営している「RENOSY」という不動産投資にお金をベッドするのがおすすめ。ほったらかしで不動産投資ができる今人気のスタイルです。

民泊にしろ不動産投資にしろ、どんなスキームなのか？を理解するのは非常に勉強になるので、資料の無料請求だけでもしてみる価値はあると思いますよ。

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田舎の民泊経営やAirbnbのデメリット

次に、田舎の民泊経営やAirbnbのデメリットを解説していきますね。

順番に見ていきましょう。

民泊経営のデメリット①：民泊新法による上限設定

まず民泊経営のデメリットの1つに、民泊新法による年間宿泊数の上限設定があります。

ざっくりと内容をまとめると、民泊営業日数が年間180日以内に制限されるという趣旨の法律です。

[1]　住宅宿泊事業を行おうとする者は、都道府県知事等（※1）への届出が必要
年間提供日数の上限は180日（泊）とし、地域の実情を反映する仕組み（※2）の創設
（※1）都道府県知事に代わり、保健所設置市の長（政令市、中核市等）、特別区の長（東京23区）が届出の受理・監督・条例制定事務を処理できることとする
（※2）条例による住宅宿泊事業の実施の制限
引用元：国土交通省

通常の賃貸契約では年間を通じて収入が見込める一方、民泊は上限設定のために半年分の収入しか見込めません。

上限設定を超えた運営は違法となり、罰則が科される可能性が。特に都市部では自治体の取り締まりが厳しく、違反が発覚すると営業停止や罰金が科されることが多いです。

民泊経営のデメリット②：観光需要による変動が大きい

民泊のもう1つのデメリットは、観光需要による変動の大きさです。

観光業は季節やイベントによって大きく需要変動し、それに伴い民泊の需要も大きく変動します。例えば、観光シーズンには予約が集中し高い稼働率を維持できますが、オフシーズンには稼働率が低下し、収益が減少するリスクが高いです。

そのためホテルでは、「ダイナミックプライシング」という需要と供給で値段を変える手法をとっていますが、そもそも空室になってしまえば関係のない話です。

また、災害やパンデミックなどの予期せぬ出来事も見逃せません。民泊の需要にダイレクトに影響する一方で、予測できないというデメリットがありますね。

民泊経営のデメリット③：儲かる物件選定の難易度が高い

民泊で儲かる物件を選定することは、非常に難易度が高いです。

民泊運営で成功するためには、立地条件や物件の特性、周辺の観光資源など、多くの要素を総合的に評価する必要があります。しかし、上記要素を全て満たす物件はなかなか見つかりません。

例えば、観光地に近い物件は高い需要が見込める反面、物件の価格も高くなりがち。逆に、価格が手ごろな物件は需要が少ないエリアにあることが多く、稼働率を維持するのが難しいです。

物件の状態や設備も重要な要素なため、リフォーム費用がかかる場合もありますし、競合する民泊やホテルの存在、地域の観光客動向などを把握し、それに基づいた戦略を立てる必要もあります。

なので、不動産初心者が下手に挑戦しても失敗する可能性大。であれば、普通にリノシーなどで不動産投資する方が賢明でしょう。

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民泊経営のデメリット④：ホテルへの優位性を出しにくい

また、民泊運営のデメリットとして、ホテルに対する優位性を出すことの難しさも挙げられます。

ホテルは、サービスの質や設備、立地条件など多くの面で優れており、特に高級ホテルやビジネスホテルはその傾向が強いです。民泊がこれらのホテルと競争するためには、独自の魅力や価値を提供する必要があるわけです。

例えば、ホテルは24時間対応のフロントサービスや清掃サービス、レストランなどの施設を備えています。これに対して、民泊は基本的にセルフサービスが主流。また、ホテルは安全性や衛生面でも信頼性が高く、民泊が勝てる要素は少なめです。

さらに、ブランド力も重要な要素。大手ホテルチェーンはそのブランド力により、顧客から信頼を得ていますが、民泊は個人運営が多く、ブランド力を築くことも信頼性の担保も難しいです。

なので、近隣の民泊やホテルと比較した時に、宿泊してくれる旨味を上手く創り出す＋マーケティングで伝えることが必要ですね。

民泊経営のデメリット⑤：家を荒されるケースが多々ある

民泊運営の地味に大きなデメリットは、家を荒されるケースが多々あるということ。

ゲスト（宿泊者）により、物件の設備や家具が破損されたり汚損されたりすることは意外と頻発します。特に、パーティー目的で利用される場合や、大人数での宿泊がある場合には、かなりリスクが高まるんですよね。。

昨日荒らしたゲストは過去★5のレビュー貰ってたから完全に油断してた。本当にあの使い方で★5なの？
あちこちに食べカス散らばる、マットレスの上で飲食し汚す、食器全然洗えてない、BBQチェア出しっぱなし雨でびしょ濡れ等。とりあえず清潔さは★3にした。
私が厳しいだけなのか？

— なみ|民泊ホスト★4.99 (@enu_10485) September 6, 2023

昨日荒らしたゲストは過去★5のレビュー貰ってたから完全に油断してた。本当にあの使い方で★5なの？あちこちに食べカス散らばる、マットレスの上で飲食し汚す、食器全然洗えてない、BBQチェア出しっぱなし雨でびしょ濡れ等。とりあえず清潔さは★3にした。私が厳しいだけなのか？

今日チェックアウトの民泊のゲスト。片付ける出来ないなら作るなよ。トイレにティッシュ使うなよ。詰まるだろ💢ゴミもそのまま放置。いい年した母娘でこれって😰中国系が増えてくるとこれだからといって… pic.twitter.com/DuV1FpNxfh

— NORA (@NORA81274221) July 2, 2024

今日チェックアウトの民泊のゲスト。片付ける出来ないなら作るなよ。トイレにティッシュ使うなよ。詰まるだろ。ゴミもそのまま放置。いい年した母娘でこれって。中国系が増えてくるとこれだからといって…

破損に関しては、罰金制度を加えればOKかもしれませんが、そもそも破損を隠される場合や物品を持ち帰られる場合だと、気づけないことも多いです。

ホテルでさえ、タオルやケトルなどの盗難が相次いでおり問題視されているほど。テレビが盗難されるケースもあったそうです。なので、民泊もゲストに対するある程度の規制は必ず考えるべきですね。

民泊経営のデメリット⑥：田舎だと清掃代行業者が少ない

田舎の民泊運営におけるデメリットは、清掃代行業者が少ないという点です。

都市部では多くの清掃業者が存在し、競争も激しいため、質の高いサービスを安価で利用できることが多いです。しかし、田舎では業者の数が限られており、サービスの質や料金面での選択肢が少ないのが現状なんですよね。

清掃代行業者が少ないために、予約が集中する観光シーズンには清掃が間に合わず、次のゲストを迎える準備が整わないこともあります。

また、少ない業者に頼ることになるため、サービスの質が低かったり、料金が高かったりすることも。清掃が行き届かない場合、ゲストからのクレームが発生し、評価が下がるリスクも伴います。

最悪、自分もしくは誰かを雇う必要も出てくるので、田舎での民泊運営をする場合は、現地の清掃業者は調べておくべきでしょう。

民泊経営のデメリット⑦：資金がショートするリスクがある

当たり前ですが、民泊運営には、資金ショートするリスクが常に伴います。

民泊は初期投資や運営コストが高いため、十分な収益を上げられない場合には、資金繰りに困ることがあります。例えば、物件の購入やリフォーム費用、家具や設備の購入費用など、初期費用だけでも相当な金額が必要です。

さらに、運営開始後も定期的な清掃費用や光熱費、修理費用など、多くの経費が発生します。これらの経費が収益を上回る場合、資金ショートのリスクが高まるわけです。また、予期せぬトラブルや設備の故障などが発生した場合には、追加の出費が必要となることも。

なので、民泊運営をする際は、年間の収支計画を立て、余裕を持った資金管理を行うことが最低条件と言えるでしょう。

以上が民泊経営のデメリット。不動産素人が攻略するには、難易度が高くリターンが少ないので、個人的にはリノシーでの不動産投資がおすすめです。

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【SNS調査】民泊経営やAirbnbは儲かる？儲からない？

次に、SNSで民泊経営やAirbnbは儲かるのか？儲からないのか？を調査しました。

別観点からの意見を見ていきましょう。

SNSの声①：閑散期に大ダメージを受け経営がきつい

民泊2月の閑散期とはいえ割と壊滅的なダメージを受けており、これフルベットしてなくて良かったけど、売上めちゃくちゃ下がってて、4月以降も影響受けるとなると、他で取り返さないとかなり経営がきついことになりそう。

— GENKI (@ggggenki) February 25, 2020

民泊2月の閑散期とはいえ割と壊滅的なダメージを受けており、これフルベットしてなくて良かったけど、売上めちゃくちゃ下がってて、4月以降も影響受けるとなると、他で取り返さないとかなり経営がきついことになりそう。

SNSの声②：まず物件取得難易度高すぎる

民泊やろうと思いたって今で数週間目で、最初は借りたり買ったりして箱を作って、Airbnb登録したらすぐ儲かると思ってたけど、まず物件取得難易度高すぎる。
粘り強く、根気よく探すしかないか。

— Cannabis🍁反サロ郡見習い (@tokyo1988estate) June 17, 2024

民泊やろうと思いたって今で数週間目で、最初は借りたり買ったりして箱を作って、Airbnb登録したらすぐ儲かると思ってたけど、まず物件取得難易度高すぎる。粘り強く、根気よく探すしかないか。

SNSの声③：売り上げの上がる物件を選ばないと儲からない

民泊の運営って売り上げの上がる物件選びをしっかりしないと儲からない。
かかる手間は一緒だし売り上げが上がらない物件ほど値下げをして客層も悪くなり大変になる。

しっかり儲かる物件でないとオーナー様に薦めないし受注もしない。
民泊始める前にだいたい物件スペックで見通しは決まってる。

— 遠隔管理で民泊施設8部屋運営中！民泊歴6年目 (@HotelTsukuru) July 13, 2024

民泊の運営って売り上げの上がる物件選びをしっかりしないと儲からない。かかる手間は一緒だし売り上げが上がらない物件ほど値下げをして客層も悪くなり大変になる。しっかり儲かる物件でないとオーナー様に薦めないし受注もしない。民泊始める前にだいたい物件スペックで見通しは決まってる。

SNSの声④：民泊事業は融資が厳しい

民泊事業
融資は厳しいらしい
金融機関は儲からないと判断してる様子

— 日本通信で含み損現在1300万 (@P05Dllsk0Z55480) February 13, 2024

民泊事業。融資は厳しいらしい。金融機関は儲からないと判断してる様子

SNSの声⑤：民泊新法で儲かるイメージが全くつかない

民泊新法の物件収支を作ってるのだが。。

家賃が割高なせいで、儲かるイメージが全くつかない。。。

みんなマンスリー部分はデフォルトで収支に入れてるのだろうか。

— バット@不動産投資家 (@batman_re_es) June 30, 2024

民泊新法の物件収支を作ってるのだが。。家賃が割高なせいで、儲かるイメージが全くつかない。。。みんなマンスリー部分はデフォルトで収支に入れてるのだろうか。

民泊経営やAirbnbは儲かる？儲からない？：まとめ

民泊経営やAirbnbは儲かるのか？儲からないのか？をまとめると上記の通り。

「儲からない」との声が多かったです。

「収支表を作る段階で、そもそも黒字化するイメージが湧かない」という方や「閑散期がきつい」という方が多い印象でした。

なので、繰り返しですが、リノシーの不動産投資が無難です。民泊経営のように収支計画表も不要ですし、何より手間がかからないので、手堅い投資を行うほうがおすすめですよ。

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田舎の民泊経営の初期費用とランニングコスト

では、次に田舎の民泊経営の初期費用とランニングコストを見ていきましょう。

順番に解説していきますね。

田舎の民泊経営の初期費用

まず田舎の民泊経営の初期費用をざっくりまとめると以下の通りです。

物件を一括購入するのか？住宅ローンを組むのか？賃貸契約をするのか？など、契約方法により初期費用は大きく変わります。

ちなみに投資目的でローンを組む場合は、一般的な低金利ローンは使えません。投資目的だと、おおよそ3%～4%ほどの金利になるので注意が必要です。

田舎の民泊経営のランニングコスト

次に田舎の民泊経営の初期費用をざっくりまとめると以下の通りです。

ランニングコストは物件により大きく変動はしますが、定期的に発生するコストの種類が多いので、認識漏れがないように注意は必要ですね。

ちなみにワンルームマンションの不動産投資に関しては以下にて解説しているので、合わせてご覧ください。

 【危険?】ワンルームマンションの不動産投資はやめとけと言われる理由！詐欺の避け方まで徹底解説

田舎の民泊経営やAirbnbは儲かる？：まとめ

繰り返しですが、田舎の民泊経営やAirbnbで儲けること自体は可能です。

ただ、1つの物件だと税引き後利益はかなり薄利なので、正直リスクの方が大きいです。なので、複数の物件を抱えるなどしないのであれば、普通に不動産投資に資金を回すのがおすすめ。

ちなみにリノシーは下記ページより資料を無料でGETできるのですが、不動産投資における税金面などのノウハウも読めるので、不動産に興味のある方は資料請求だけでも価値がありますよ。

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