悩む人中古マンションがずっと売れない理由はなぜ？買い手がつかない場合はどうすればいいの？税金垂れ流しの負債状態は困るな…
中古マンションは年々価値が下がるもの。
築年数が増せば増すほど価値は下がってしまい税金も発生し続けてしまいます。とはいえ、所有権を放棄することも出来ずがんじがらめになってしまいます。
そこで今回は「中古マンションに買い手がつかない場合はどうするのか？」を徹底解説します。
本記事では、中古マンションを売れないまま放置するデメリットまで紹介しているので、ぜひ最後までご覧ください。
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中古マンションがずっと売れない理由
まず大前提として、なぜ中古マンションがずっと売れないのか？その主な理由を解説していきますね。
順番に見ていきましょう。
売れない理由①：築年数が古い
築年数が古いマンションは、買い手にとって大きな懸念材料となります。
特に30年以上経過した建物は、耐震性能や配管の劣化が問題視されやすいです。1981年に新耐震基準が導入されているため、それ以前の建物は特に注意が必要ですね。
また、メンテナンス費用が高くなることも、古いマンションのデメリットです。築年数が経つにつれて、建物全体のメンテナンスが必要となり、その費用が管理費や修繕積立金に反映されることが多いためです。
古いマンションは設備の古さも問題。例えば、エレベーターや給排水設備、空調設備などが古くなると、その維持管理が大変です。新しい設備に比べてエネルギー効率が低く、光熱費が高くなることもあります。
さらに、古いマンションは資産価値の減少も懸念されます。新築や築浅のマンションに比べて、再販売時の価値が低くなる可能性が高め。不動産市場が変動する中で、古いマンションの価値が下がることは避けられないでしょう。
売れない理由②：立地条件が悪い
マンションの立地条件が悪い場合、買い手にとって大きなマイナス要因となります。
例えば、駅から遠い場合や、公共交通機関のアクセスが悪い場合、通勤や通学が不便になりやすいです。特に、徒歩圏内に駅がない場合、日常の移動が車に依存することになり、交通費がかさむことが懸念されます。
また、周囲の環境が悪い場合も売れにくくなります。例えば、治安が悪い地域や、騒音がひどい場所、工業地帯など、住環境が劣悪な場合、買い手は安心して住むことができません。特に、小さな子供を持つ家族や高齢者にとって、安全な住環境は重要な要素ですからね。
周囲に必要な施設が少ない場合も問題。スーパーやコンビニ、病院、学校、公園など、日常生活に必要な施設が近くにないと、生活の便が悪くなります。特に、車を持たない世帯にとっては、買い物や通院が不便になり、生活の質が低下してしまうでしょう。
加えて、自然災害のリスクが高い地域も買い手にとっては懸念材料です。例えば、洪水や土砂災害、地震のリスクが高い地域にあるマンションは、災害時の被害が大きくなる可能性があり、保険料も高くなることが多いです。
売れない理由③：売却価格が高い
当たり前ですが、売却価格が高いマンションは、買い手にとって大きなハードルとなります。
市場相場よりも高い価格設定がされている場合、購入を検討する買い手は少なくなります。高価格のマンションは、ローンの審査も厳しくなることが多いため、買い手がローンの審査に通らず、購入を断念することもあり得ます。
高価格のマンションは売却までの期間が長くなることが一般的。高額な物件は買い手の数が限られており、売却までに時間がかかることが多いです。なので、売り手は長期間にわたって物件を保有し続けるリスクが増え、価格を下げざるを得ない状況に陥ることが多いですね。
売れない理由④：仲介担当の品質が低い
マンションが売れない理由の1つに、仲介担当者の品質が低いことも挙げられます。
仲介担当者の対応が不十分だと、売却活動がスムーズに進まないことが多いです。例えば、連絡の遅さや、不誠実な対応、専門知識の不足などが問題ですね。
また、仲介担当者がマーケティング活動を効果的に行えない場合も、売れにくくなる要因。物件の魅力を最大限に伝えるための写真撮影や、インターネットを活用した広告展開が不十分だと、買い手に物件の魅力が伝わりません。
さらに、仲介担当者が買い手との交渉を上手に行えない場合も問題です。買い手からの価格交渉や条件交渉に対して、適切に対応できないと、取引が成立しにくくなります。特に、買い手が複数の物件を比較している場合、交渉力の低さが大きなデメリットとなります。
売れない理由⑤：競合マンションが強い
マンションが売れない理由の1つに、競合マンションの強さが挙げられます。
同じエリアで競合物件が多数存在する場合、自分のマンションが選ばれにくくなることが多いです。特に、新築マンションや築浅の物件が多い場合、競争は激化します。
どうしても新しい設備や最新のデザインが施されているマンションが競合にあると、中古マンションは選択肢に入りにくいんですよね。
また、仮に市場相場に基づいて適正価格で売り出していても、競合物件がより安価で提供されている場合、買い手としては競合物件を選んでしまうでしょう。
売れない理由⑥：リフォームが必要な設備
マンションが売れない理由の1つに、リフォームが必要な設備の存在も挙げられます。
特に、キッチンやバスルームなどの主要設備が古い場合、買い手は追加のリフォーム費用を考慮する必要があるため、購入を躊躇することが多いです。
例えば、キッチンのリフォームには数十万円から百万円以上の費用がかかることがありますし、バスルームのリフォームも同様に高額な費用が必要です。これらの費用を見越して購入を考えると、買い手がリフォームが不要な物件を優先するのは当たり前でしょう。
リフォームが必要な設備が多い場合、時間と手間も問題となります。買い手が自らリフォームを行う場合、工事期間中の仮住まいや、工事の手配など、様々な手間がかかります。なので、リフォームが不要な物件を選ぶ方が手軽であると感じる買い手が多いです。
売れない理由⑦：管理費や修繕積立金の高い
マンションが売れない理由の1つに、管理費や修繕積立金が高いことも挙げられます。
管理費や修繕積立金が高額になると、買い手にとっての月々の支出が増えるため、購入を躊躇することが多いです。
例えば、月々の管理費が1万円と2万円のマンションを比較した場合、年間で12万円の差が生じます。管理費や修繕積立金が高い場合、将来的な支出の見通しが不安定になるので、どうしても買う際の不安要素になってしまいますよね。
買い手はマンションの購入だけでなく、維持費用も考慮して資産価値を判断するので、高額な管理費や修繕積立金は、資産価値を低下させる要因となり、買い手にとっての魅力が薄れるわけです。
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中古マンションをずっと売れないまま放置するデメリット
ちなみに「売れるまで放置しておけば良いか」と考えるのはかなり危険です。
例えば、中古マンションをずっと売れないまま放置すると以下のようなデメリットが生じてしまいます。
順番に見ていきましょう。
デメリット①：売却価値が下がり続ける
まずマンションを長期間売れないまま放置することで、売却価値が下がり続けるリスクがあります。
築年数が経過するにつれて、建物の老朽化が進行するので、価値が減少するのは避けられません。例えば、築10年以内のマンションは新築と比較して価値の下落率が約20%ですが、築20年を超えるとその下落率は約50%に達することが多いです。
また、放置されたマンションは内外装の劣化が進むため、見た目の魅力も低下します。外壁の汚れや共用部分の老朽化、内装の古さなどが原因で、買い手にとっての魅力が少なくなってしまいます。
市場の動向や建物の状態を見極め、適切なタイミングで売却を進めることが重要ですが、早めに売却することで価値の減少を最小限に抑え、希望する価格での売却を実現できる可能性が高まるでしょう。
デメリット②：固定資産税が発生し続ける
マンションを売却せずに放置することのデメリットの1つに、固定資産税が発生し続けることもあります。
固定資産税は、所有している不動産に対して毎年支払わなければならない税金。マンションの評価額に基づいて算出され、評価額が高い物件ほど、支払う金額も大きくなります。例えば、評価額が2,000万円のマンションの場合、年間の固定資産税は約20万円です（諸条件によりますが）。
また、固定資産税は年々増加する傾向にあります。自治体の財政状況や税制改正により、税率が引き上げられる可能性も。ちなみに固定資産税の支払いが滞ると、延滞金が発生することもあります。未納税額に対して年利14.6%が加算されるため、支払いを放置することはさらに大きな負担を招くことに。
売り手にとっては、早期の売却を検討することで、無駄な税金の支払いを回避するのも大切。仮に3年間売れないとなると、60万円の損失が出ているのと同じです（＋マンションの価値も下落している）。
デメリット③：事故物件になるリスクがある
マンションを長期間放置することで、事故物件になるリスクが高まります。
賃貸で貸しているのであれば人が住む限り事故物件と化すリスクはあり続けますし、放置している場合であれば管理を怠ると建物内での犯罪発生リスクが高くなってしまいます。
事故物件とは、過去に自殺や他殺、火災などの事件・事故が発生した物件を指します。こうした物件は、一般的に市場価値が大きく下がり、売却が非常に難しくなります。
買い手にとっては、過去に何らかの事件があった物件を購入することは抵抗が出てしまうので、物件の売却がさらに困難になってしまうでしょう。賃貸でも事故物件は、なかなか人が入居しないレベルですので。
事故物件と化すリスクはそこまで高くないものの、管理を怠るとリスクは増大するので、管理する手間を割けないのであれば、早めの売却が良いでしょう。
デメリット④：管理費や修繕積立金が発生し続ける
マンションを売却せずに放置することで、管理費や修繕積立金が発生し続けるというデメリットもあります。
管理費や修繕積立金は、マンションの維持管理や将来の大規模修繕のために必要な費用。これらの費用は、マンションの所有者が毎月支払わなければならない義務があります。
例えば、月々の管理費が1万円、修繕積立金が1万円の場合、年間で合計24万円の費用が発生します。長期間にわたって支払い続けることは、経済的な負担が大きくなりますし、マンションを利用していない場合は、支出が無駄になってしまいます。
管理費や修繕積立金が高額だと、大規模修繕が予定されている可能性があるので、買い手にとってはマイナスのイメージを持たれやすいです。
繰り返しですが、売り手にとっては、早期の売却を検討することで、無駄な費用の支払いを回避することができるでしょう。
デメリット⑤：リフォームが必要になるかもしれない
マンションを長期間売れないまま放置することで、リフォームが必要になるかもしれないリスクが高まります。
建物や設備は時間と共に劣化し、適切なメンテナンスが行われないと、さらに状態が悪化することがあります。例えば、外壁のひび割れや塗装の剥がれ、屋根の漏水などが発生することがあります。
放置することで修繕費用が増大し、リフォームが必要になるケースが多いです。特に、築年数が経過するにつれて、修繕の頻度や範囲が広がる傾向にあります。キッチンやバスルームの設備が古くなり、交換が必要になることも。
さらに、リフォームが必要になることで、売却までの期間が長引く可能性があります。リフォームを挟むことで、売却活動が停滞し、さらに時間とコストがかかることになります。
以上の理由により、マンションがずっと売れないまま放置してしまうのは、デメリットが大きいので、売る意思がある＋売却延滞の意図がないのであれば、売却を早めに行うのがおすすめです。
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【対処法】中古マンションに買い手がつかない場合はどうする？
では、中古マンションに買い手がつかない場合はどうするのか？その対処法を解説していきますね。
順番に見ていきましょう。
買い手がつかない場合①：仲介会社を変える
マンションが売れない場合、仲介会社を変えることが有効な対策の1つです。
仲介会社の選び方や担当者の質が売却の成否に大きく影響します。現在の仲介会社の対応に不満がある場合、他の仲介会社に変更することで、新たな視点からのアプローチが可能となるでしょう。
例えば、広告戦略が不十分な場合、より積極的に広告を展開する仲介会社に依頼することで、物件の認知度を高めることができますし、写真撮影や物件紹介文の質を向上させることで、買い手の興味を引く確率が高まります。
買い手がつかない場合②：売却値段を下げる
マンションが売れない場合、売却値段を下げることも1つの対策です。
価格が高すぎると、買い手の関心を引くことが難しくなるので、市場相場を見直し適正価格に調整するという対策ですね。価格が高いと、買い手は値引きを要求する傾向がありますが、最初から適正価格で設定することで、交渉の余地を減らし、スムーズな取引も可能となります。
ただ、適性価格だと認識していても、競合物件が強かったリ設備が悪かったりすると、タダでも売れないケースはあります。なので、売却値段を下げれば売れるかと言うと、必ずしも売れるわけではありません。
買い手がつかない場合③：アピールポイントを変える
マンションが売れない場合、アピールポイントを変えることも有効な対策です。
例えば、内装の魅力を強調するために、プロのカメラマンによる写真撮影を行い、高品質な写真を使って広告を出すなど。また、内覧時には、モデルルームのように家具やインテリアを配置し、買い手が住むイメージを持ちやすくすることも効果的です。
また、周辺環境の利便性を強調することも重要です。例えば、近隣の学校やスーパー、公園などの施設情報を詳しく紹介し、生活の便利さをアピールするなど。特に、ファミリー層やシニア層にとって魅力的なポイントを強調することで、ターゲット層の関心を引くことができるでしょう。
さらに、物件の独自性をアピールすることも有効です。例えば、ペット飼育可のマンションや、共用施設が充実している物件など、他の物件にはない特徴を前面に出すことで、差別化を図ることができるでしょう。
買い手がつかない場合④：リフォーム/設備修繕を行う
マンションが売れない場合、リフォームや設備修繕を行うことも有効な対策です。
例えば、キッチンやバスルームのリフォームを行うなど。他にも、LED照明や省エネ設備の導入を行うことで、光熱費の削減ができるので、買い手にとっては魅力的になります。
費用は発生しますが、どうしても売れない場合は、リフォームを検討するのもアリでしょう。
買い手がつかない場合⑤：不動産会社に買い取ってもらう
マンションが売れない場合、不動産会社に買い取ってもらうことも有効な対策です。
通常の売却活動では、買い手が見つかるまでに数ヶ月から一年以上かかることがありますが、不動産会社による買取では、迅速に取引が完了することが多いです。
また、不動産会社による買取は、手間がかからないというメリットもあります。通常の売却活動では、内覧の対応や交渉など、多くの手間がかかりますが、不動産会社による買取では、これらの手間を省くことが可能。さらに、不動産会社による買取は、市場価格に近い価格での売却が可能な場合もあります。
なので、中古マンションがずっと売れない場合は、不動産会社に買い取ってもらうのが一番早くリスクもないと言えるでしょう。
ちなみに物件の買取ができる不動産会社であれば、ワケガイがおすすめ。訳あり物件でも買取してくれる業界大手の不動産会社です。以下より無料査定が出来るので、買取しないにせよ適性価格を調べる意味で使ってみると良いでしょう。
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【SNS調査】中古マンションは売れにくい？買い手がつかない？
次に、SNSで中古マンションは売れにくいのか？買い手がつかないのか？を調査しました。
検索すると「マンション タダでも売れない」「中古マンション ずっと売れない」と出てくるので、別観点からの意見を見ていきましょう。
SNSの声①：事故物件になっていて一戸だけ売れない
近所にできて半年以上経つのに一戸だけ売れなくて毎週チラシが投函される新築マンションがあるんだけど、近所の子どもたちの間で「子供が転落死したから買い手がつかない」って都市伝説化していることが判明
— オキアミ (@7amaiki) November 22, 2020
近所にできて半年以上経つのに一戸だけ売れなくて毎週チラシが投函される新築マンションがあるんだけど、近所の子どもたちの間で「子供が転落死したから買い手がつかない」って都市伝説化していることが判明
SNSの声②：マンションは持っているだけでコストがかかる
築50年のマンションを売りたい。でも売れない時の対処法。
— 川名正吾 (@ugohkt) September 20, 2023
・極限まで下げて売る
・リノベーションして売る
・業者に買取してもらう
マンションは持っているだけでコストがかかる。見極め大切。
築50年のマンションを売りたい。でも売れない時の対処法。・極限まで下げて売る・リノベーションして売る・業者に買取してもらう。マンションは持っているだけでコストがかかる。見極め大切。
SNSの声③：管理費と修繕積立金は売るときは高いと売れない
マンションの管理費と修繕積立金、売るときは高いと売れないから……っと誰か来たようだ
— ぺだる (@PeDaLu) July 2, 2024
マンションの管理費と修繕積立金、売るときは高いと売れないから……っと誰か来たようだ
SNSの声④：リゾートマンションは管理費が高すぎてタダでも売れない
マンションの担保価値
— 桑原広之進 (@kuwahara123) May 7, 2020
54平米以下は担保価値無し。
リゾートマンションは、管理費が高すぎて、タダでも売れない。タワーマンションは要注意、足場が組めないためゴンドラを利用するため15年以降の管理費は２倍になる可能性有り。
マンションの担保価値。54平米以下は担保価値無し。リゾートマンションは、管理費が高すぎて、タダでも売れない。タワーマンションは要注意、足場が組めないためゴンドラを利用するため15年以降の管理費は２倍になる可能性有り。
SNSの声⑤：去年から売りに出てるお隣さんはまだ買い手がつかない
今住んでるのは小規模マンションなのでうちのフロアは2部屋しかないんですが、去年から売りに出てるお隣さんはまだ買い手がつかないようで。誰もいないのをいいことにたまに玄関前に布団干したりしてます。共用部だけどそこは誰も使わないしな……。
— 実取 (@sanetori) February 11, 2021
今住んでるのは小規模マンションなのでうちのフロアは2部屋しかないんですが、去年から売りに出てるお隣さんはまだ買い手がつかないようで。誰もいないのをいいことにたまに玄関前に布団干したりしてます。共用部だけどそこは誰も使わないしな……。
中古マンションは売れにくい？買い手がつかない？：まとめ
中古マンションは売れにくいのか？買い手がつかないのか？をまとめると上記の通り。
- 事故物件になっていて一戸だけ売れない
- マンションは持っているだけでコストがかかる
- 管理費と修繕積立金は売るときは高いと売れない
- 去年から売りに出てるお隣さんはまだ買い手がつかない
- リゾートマンションは管理費が高すぎてタダでも売れない
SNS上をリサーチした感じだと、中古マンションの場合は大半が「売れにくい」といった声でした。
もちろん売れるケースも多々ありますが、SNS上だとマイナスイメージを想起させるような口コミが多かったです。
中古マンションに買い手がつかない場合はどうする？：まとめ
中古マンションがずっと売れない理由をまとめると上記の通りです。
売れないまま放置してしまうと、無駄な支出が垂れ流しになることに加え、さらに売れにくくなるリスクが大きくなります。
なので、仮に中古マンションが売れないのであれば、何らかの対策を講じる必要はあるでしょう。売却までのリードタイムが長くなりやすいので、なるべく早く対策を講じるのがベターです。
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